远洋集团(03377.HK)

远洋集团陷“增收不增利”怪圈:销售净利率创4年新低 多元化转型受阻?

时间:20-04-13 08:41    来源:中国经济网

上市房企年报观察

中国网财经4月13日讯(记者安平 实习生马雨筱旭)远洋集团(03377)2019年“成绩单”近期出炉。报告期内,远洋集团实现协议销售总额1300.3亿元,同比增长18.74%;上年同期的协议销售金额为1095亿元,同比增长55%。

销售增速下滑的远洋集团,没有完成2019年年初定下的1400亿元的销售目标。至于原因,远洋集团没有正面回答中国网财经记者的提问,仅表示:公司已基本完成全年销售任务,且销售额增速优于行业总体增长水平。

值得一提的是,2018年远洋集团成立25周年之际,董事局主席兼行政总裁李明曾提出未来三年冲刺2000亿规模。这意味着,远洋集团如果想达到此目标,2020年的销售增速需要超过50%。有业内人士指出,在新冠肺炎疫情的影响下,如此高的增速对于任何一家企业都不是一件容易完成的事情。2020年一季度,远洋集团累计协议销售金额为155.2亿元,同比下降30%。

不过,远洋集团表示,将在2020年遵循高质量、稳健、可持续的发展理念,聚焦主业发展,持续精细化管理,在确保财务状况稳健的原则下,通过提高投资标准、坚持城市深耕、加快周转等策略,保持开发主业高质量、可持续发展。

股东应占溢利连续两年下滑

年报数据显示,2019年,远洋集团实现营业额为509.26 亿元,较上年同期增长22.94%;核心利润为20.84亿元,同比下降20.43%;股东应占溢利为26.56亿元,较2018年下降了25.69%。这是远洋集团股东应占溢利这项指标连续两年下降,2018年远洋集团该数据为35.74亿元,同比下滑30.13%。

对于股东应占溢利的下滑,远洋集团给出的解释是:2018年有项目由存货转为投资性房地产产生较大评估增值所带来的暂时影响。若剔除投资物业公平值收益带来的影响,公司2019年的经营溢利(不包括投资物业公平值收益)将较2018年增加14%至105.02亿元。

此外,2019年,远洋集团的毛利率为20%,与上年同期基本持平,低于行业平均水平;

销售净利率降至8.18%,创出近四年来新低。

有市场人士猜测,远洋集团毛利率较低主要是由于京津冀等限价严格区域较多,压缩了公司利润空间。

远洋集团也在回复中国网财经记者采访函时提到,2019年结转毛利率相对较低主要是由于公司布局的主要城市普遍限价较严,其中京津冀区域结转占比达30%。此外,收购合作方的股权产生部分收购溢价,以及毛利率较低的回迁房在2019年年内集中结转,剔除这两项影响,公司开发业务毛利率提升约2个百分点。

新增土储面积下降超5成

规模扩张的背后需要充沛的土储支撑。不过,高喊着冲刺2000亿元目标的远洋集团,2019年却放慢了拿地步伐。

数据显示,2019年远洋集团共购入34幅土地及3个成熟项目,新增土地建筑面积为450.8万平方米,与2018年相比减少了55.72%。同时,2019年远洋集团的土地储备也下降7.91%至3724.3万平方米。

除此之外,远洋集团2019年共拿地450.8万平方米,其中应占权益面积为244万平方米,权益比为54.13%。

对于拿地速度放缓以及新增土储权益面积占比较低的情况,远洋集团给出的回应是:2019年公司投资的力度并未减少,只是在公开市场拿地较为谨慎。公司持续在深圳旧改、一级土地开发以及收购现有项目合作方股权方面进行投资。另据远洋集团介绍,公司土地储备足够满足未来3-4年的发展。

子公司常登“黑榜”

记者注意到,在公开市场谨慎拿地的远洋集团,其子公司却在2019年成为各地处罚榜的“常客”。

2019年11月,广州市住房和城乡建设局发布的行政处罚消息显示,广州市远翔房地产开发有限公司在向蒋某出售远洋天骄项目元京路8号B3-325房的过程中,存在未取得预售许可证擅自销售商品房的违法行为,被处以1290元罚款。据远洋集团公告,广州市远翔房地产开发有限公司为远洋集团附属子公司,远洋集团持有的所有权权益为100%。

2019年10月,北京市住建委官方微信“安居北京”发布通报,远洋国际建设有限公司(以下简称“远洋国际建设”)因扬尘治理不达标,被暂停投标资格30-90天。同年12月,天津市建设工程质量安全监督管理总队发布《关于2019年冬季房屋建筑工程安全生产专项检查情况的通报》,通报显示,远洋国际建设施工的华明6号地香堡花园存在问题较多,存在较大安全隐患。

天眼查显示,远洋国际建设是北京乾元置业有限公司的全资子公司,后者则是远洋集团的全资子公司。

“多元化”受阻?

远洋集团在回复中国网财经记者的函件中提到,2020年是远洋集团实施第五步发展战略之年,未来公司将聚焦开发主业,实现有质量的规模增长。远洋集团董事局主席李明去年也公开表示要“聚焦主流市场,加强自身流动性来应对日益激烈的竞争环境”。

但事实上,自2016年由“远洋地产控股有限公司”更名为“远洋集团控股有限公司”后,远洋集团便走上了向多元业务结构转型之路。除去房地产开发主业,远洋集团还计划在养老、长租公寓、物流、智能化和大数据五个战略新兴业务发力。

但在2019年,远洋集团接连剥离养老、长租公寓等多元战略业务。2019年5月,远洋集团分别出售了北京邦舍置业有限公司和北京椿萱茂投资管理有限公司100%和30%的股权,而北京邦舍和北京椿萱分别是远洋集团名下长租公寓业务和养老业务的投资主体之一。

出售以上业务资产是否意味着多元化受阻?远洋集团给出的回应称,住宅开发一直都是远洋集团的主业,远洋集团在不同时期根据市场需求有不同的发展策略,在当前的宏观环境及市场形势下,强调聚焦主业发展,会进一步增加防抗风险的能力,有利于保持高质量、稳健、可持续的发展。

而二级市场上,远洋集团的股价也在持续下滑。截至4月10日收盘,远洋集团每股报价为2.06港元,自2019年以来累计下跌约40%。